La certificazione energetica di un edificio o Attestato di prestazione energetica (A.P.E.) è un documento fondamentale per attestare la qualità termica dell’immobile, indicandone i consumi energetici ed il presunto valore economico.
Proprio per questo motivo, pur non essendo obbligatorio per tutti i fabbricati, questo documento è consigliabile ed assolutamente necessario per avere un quadro dettagliato della spesa energetica della propria casa e degli eventuali costi derivanti da riscaldamento e gas.
Vediamo nel dettaglio in che cosa consiste esattamente la certificazione energetica e soprattutto i casi in cui diventa necessaria e obbligatoria per legge.
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Certificazione energetica: come funziona e quando serve
La certificazione energetica, come si è visto, è un documento indispensabile per verificare il consumo annuo della propria casa, ma è soprattutto un atto necessario in caso di locazione e acquisto di un immobile.
Oltre ad essere obbligatorio, in questo caso, il rilascio della certificazione energetica è fondamentale per offrire un quadro più preciso sul valore economico degli edifici evidenziandone i vantaggi in termini di risparmio energetico.
La certificazione energetica, infatti, consiste nel rilascio di un attestato da parte di tecnici qualificati, ingegneri o architetti, che, in seguito ad un sopralluogo dell’immobile, attribuiscono un determinato punteggio o classe energetica, che ne indichi le prestazioni.
Durante il sopralluogo, infatti, il soggetto certificatore si fa carico di raccogliere tutti i dati necessari sulle caratteristiche impiantistiche e fisiche dell’immobile oggetto della certificazione energetica, verificando personalmente con specifiche misurazioni finestre e murature e altri elementi utili alla valutazione.
Oltre, dunque, ad effettuare il rilievo geometrico dell’immobile registrando altezza, dimensioni e posizioni di vani e finestre, l’addetto al sopralluogo dovrà anche verificare le situazioni di confine ossia il contatto con vani riscaldati e con ambienti non riscaldati.
A termine dell’ispezione, il tecnico incaricato dovrà produrre una documentazione ben dettagliata, con integrazione di materiale fotografico, fornendo informazioni specifiche sugli infissi e schede tecniche relative agli impianti, relativamente non solo alla tipologia ma anche agli interventi di manutenzione effettuati o da effettuare.
Più precisamente, l’Ape classifica gli immobili in una scala di valori che va dalla lettera A alla lettera G a seconda dell’efficienza energetica, nel rispetto delle Linee Guida Nazionali entrate in vigore dal 1°Ottobre 2015.
Oltre alla classe energetica, il tecnico incaricato dovrà indicare i kW consumati dall’immobile, segnalando eventuali punti deboli e interventi consigliabili per ottimizzarne l’efficienza in termini energetici, riducendo così le spese in bolletta.
Se la certificazione energetica è necessaria, dunque, per valorizzare l’immobile, vi sono alcuni casi in cui diventa obbligatoria e non ci si può astenere dal contattare un professionista, ecco quali sono.
Certificazione energetica: i casi in cui è obbligatoria
La certificazione energetica è obbligatoria per legge in caso in cui si intenda vendere o affittare, più in particolare:
- Compravendita di edifici o appartamenti (ossia in caso di trasferimenti di tipo oneroso come rogiti o permute);
- Donazioni ossia trasferimenti di tipo gratuito;
- Affitti di immobili o singole unità immobiliari;
- Annunci immobiliari di vendita e affitto;
- Nuove costruzioni (il rilascio dell’atto è obbligatorio a lavori conclusi);
- Ristrutturazioni importanti (che interessino più del 25% dell’involucro dell’immobile e che riguardino anche gli impianti);
- Edifici pubblici con superficie superiore ai 250 mq;
- Nuovi contratti (sia rinnovati per gli impianti termici che per la gestione della climatizzazione di edifici pubblici.
Compravendita
In caso di compravendita di un immobile, l’obbligo di rilasciare la certificazione energetica all’acquirente ricade sul venditore, che dovrà accollarsi dunque le spese per il tecnico incaricato di effettuare il sopralluogo.
L’attestato di prestazione energetica del fabbricato dovrà essere mostrato all’acquirente prima di effettuare il passaggio di proprietà e dopo la conclusione della trattativa dovrà essere consegnato al nuovo proprietario.
Per legge, inoltre, l’acquirente, deve specificare tramite apposita clausola inserita nell’atto di vendita, di aver ricevuto la corretta documentazione ossia l’atto notarile di vendita dell’immobile, che includerà, a sua volta l’attestato di prestazione energetica.
Donazioni
In caso di donazioni ossia di trasferimento a titolo gratuito, ad esempio usufrutto e assegnazione di alloggi, secondo il Decreto 192/05 è altrettanto necessario dotare l’immobile di Attestato di Prestazione Energetica, anche se non si parla esplicitamente di sanzioni esistenti in caso di mancata certificazione.
L’unico caso in cui il trasferimento gratuito di immobili non richiede la consegna dell’APE è l’eredità, in quanto non viene inclusa tra i documenti di successione.
Affitti di immobili
Anche in caso di locazioni di edifici o singole unità immobiliari vige per il proprietario l’obbligo di includere la certificazione energetica allegandola al contratto di affitto per non incorrere in una sanzione amministrativa.
Già durante la trattativa per l’affitto dell’immobile l’acquirente dovrà essere informato sulla prestazione energetica dell’edificio.
Sarà compito del proprietario mostrare pertanto la certificazione energetica obbligatoria per legge, che sarà poi consegnata all’affittuario in seguito alla registrazione del contratto di affitto.
Esattamente come nel caso della compravendita, è indispensabile inserire una clausola nel contratto di locazione attraverso la quale l’affittuario dichiara di aver ricevuto la documentazione corretta e le informazioni necessarie sugli indici di prestazione energetica dell’immobile.
Qualora il proprietario non fosse in possesso dell’attestato di prestazione energetica al momento della registrazione del contratto di locazione andrebbe incontro a pesanti sanzioni, che oscillano tra i 1000 e i 4000 euro, dimezzandosi soltanto in caso di contratti che non superino i tre anni.
In caso di affitto di singole unità immobiliari, la certificazione energetica, pur essendo obbligatoria, potrà essere semplicemente prodotta ma non necessariamente allegata al contratto.
Annunci immobiliari
L’indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica dell’immobile (da A a G) devono essere obbligatoriamente indicate anche in caso di annunci immobiliari finalizzati alla vendita o all’affitto.
Gli annunci, sia che siano pubblicati da agenzie immobiliari che da privati, per legge hanno, infatti, l’obbligo di fornire tra le informazioni relative all’appartamento anche quelle indicanti la prestazione energetica globale, oltre a quella dell’involucro esterno.
A tal fine, le agenzie e i proprietari di immobili dovranno essere già in possesso della certificazione energetica al momento della pubblicazione dell’annuncio di affitto o di vendita, in caso contrario si rischia di incorrere in multe che possono arrivare anche a 3000 euro.
Nuove costruzioni
Anche in caso di edifici di nuova costruzione diventa obbligatorio per legge dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica, al fine di verificare l’effettiva corrispondenza dei requisiti con le normative sul risparmio energetico.
L’acquirente può decidere di richiedere la certificazione energetica in fase di trattativa, dunque prima ancora di concludere l’acquisto.
In alternativa può adempiere all’obbligo al termine dei lavori ossia consegnando la documentazione prima della richiesta del certificato di agibilità al comune.
In questo caso il costruttore dovrà sostenere le spese per affidare l’incarico di redigere il documento ad un certificatore indipendente ossia non coinvolto in altri lavori di progettazione o costruzione dell’edificio.
Le stesse regole andranno applicate anche in caso di ristrutturazioni importanti e demolizioni di edifici.
Ristrutturazioni importanti
Per ristrutturazioni importanti si intendono tutti quei lavori che interessano più del 25% della superficie dell’immobile, tra cui sono inclusi sia gli interventi di manutenzione ordinaria che quelli di manutenzione straordinaria sugli impianti termici.
Sebbene la casistica sia particolarmente estesa, nella categoria delle ristrutturazioni importanti si classificano soprattutto gli interventi sul tetto, in particolare i lavori di impermeabilizzazione e la verniciatura delle superfici esterne.
Ogni ristrutturazione importante eseguita su un immobile richiederà per legge l’attestazione energetica dell’edificio.
Edifici pubblici
Il Decreto Legislativo 192/05 stabilisce l’obbligo di certificazione energetica anche per gli edifici pubblici ad uso delle pubbliche amministrazioni e per quelli aperti al pubblico di superficie superiore a 250 mq.
Più precisamente in tutti gli edifici con superficie superiore ai 500 mq, tra cui si inseriscono anche le scuole, l’attestato di prestazione energetica dovrà essere reso ben visibile al pubblico e dunque esposto all’ingresso.
Nuovi contratti
La stipula di nuovi contratti o i rinnovi di contratto finalizzati all’ottimizzazione della gestione degli impianti di climatizzazione degli edifici pubblici prevede, per legge, che l’immobile venga dotato di certificazione energetica.
Certificazione energetica: quando non è obbligatoria
In caso di vendita e affitto di un immobile è quasi sempre richiesta, come detto in precedenza, la certificazione energetica dell’edificio, obbligatoria per legge, eccezion fatta per alcuni casi elencati nell’art.3 del Decreto Legislativo 192/2005.
Più precisamente si tratta del comma 3 del decreto, che stabilisce che l’Ape, sia in caso di vendita che di affitto, non sia necessaria in caso di:
- edifici agricoli o rurali non dotati di impianti di climatizzazione e riscaldamento;
- fabbricati isolati di superficie totale inferiore a 50 metri quadrati, fatta eccezione per le unità adibite ad uffici;
- ruderi il cui stato sia espressamente dichiarato all’interno dell’atto notarile;
- edifici rurali e industriali i cui impianti di climatizzazione e riscaldamento siano utilizzati per esigenze produttive o altrimenti sprovvisti di impianti adibiti al riscaldamento;
- box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano o edifici la cui destinazione d’uso non prevede impianti di climatizzazione;
- luoghi di culto e locali adibiti allo svolgimento di funzioni religiose;
- edifici in costruzione definiti allo stato di “scheletro strutturale” o “al rustico” all’interno dell’atto notarile o non dotati di agibilità al momento della compravendita, ad esempio piscine e serre in costruzione.
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