Bonus facciate: novità e limiti

Il bonus facciate è stato introdotto per la prima volta dalla Legge di Bilancio 2020.

Se una prima versione del bonus fiscale della Manovra 2020 prevedeva l’introduzione di un bonus privo di limiti e strettamente collegato agli incentivi sulle ristrutturazioni che consisteva in una detrazione fiscale del 90%, con la proroga della Legge di Bilancio 2022, l’aliquota è stata ridotta al 60% fino al 31 dicembre 2022.

Per il 2023, infatti, il bonus facciate non è stato prorogato.

Analizziamo meglio questa agevolazione per capire come funziona, dalle condizioni per ottenere il rimborso sui lavori alle aliquote previste per gli interventi.

Come funziona e quando scade?

Il bonus facciate è una delle importanti misure del 2020 scaduto il 31 dicembre 2022, per incentivare il rifacimento degli involucri esterni di edifici e abitazioni ad uso privato nel territorio italiano.

Questa forma di incentivazione fiscale è stata applicata a tutti gli interventi volti al miglioramento del decoro architettonico delle parti frontali di interi edifici, sia palazzi che villette.

I lavori di restauro o di recupero delle facciate, compresa la ritinteggiatura senza la modifica del colore preesistente, inizialmente hanno beneficiato di una detrazione fiscale pari al 90% delle spese sostenute e documentate in sede di dichiarazione dei redditi 2021.

Il bonus facciate prevedeva, infatti, una ripartizione delle quote di rimborso per 10 anni, esattamente come avviene per tutti gli altri bonus ristrutturazioni, a patto, ovviamente, di conservare ricevute e documentazione degli interventi eseguiti.

Il dettaglio più interessante del funzionamento del bonus, che lo distingueva dalla maggior parte degli incentivi fiscali elargiti con la Manovra finanziaria, era la totale assenza di un limite di spesa.

Ciò significava che qualsiasi costo venisse sostenuto nel corso del 2020 e 2021 per la ristrutturazione e l’abbellimento delle facciate, sia che si trattasse di un importo minimo che di un costo oneroso, si aveva comunque diritto agli incentivi fiscali sulle spese sostenute.

Bonus facciate: spese incluse e lavori esclusi

Nel 2020 e 2021 l’incentivo veniva applicato a tutte le spese documentate e sostenute su interventi di manutenzione ordinaria, anche di semplice pittura e tinteggiatura, eseguiti sulle facciate esterne di edifici esistenti.

In particolare, si faceva distinzione essenzialmente tra due zone di appartenenza degli edifici a cui spettava la detrazione al 90%:

• Zona A ossia quelle aree caratterizzate da edifici e zone urbane di particolare interesse artistico e ambientale o di pregio storico;
• Zona B che comprende le zone parzialmente edificate.

Secondo l’Articolo 25 della Legge di Bilancio erano coperte dagli incentivi fiscali al 90% tutti gli interventi di recupero o restauro di facciate esterne di edifici siti in Zona A e in Zona B, mentre ne erano totalmente esclusi quelli collocati in aree a bassa densità abitativa ossia le unità immobiliari isolate, che si trovano al di fuori delle zone urbane A e B.

L’agevolazione è stata poi prorogata fino al 31 dicembre 2022, per cui era prevista per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2022 (data di scadenza) ma la detrazione scendeva al 60%. Non è stata prevista nessuna proroga per il 2023.

La detrazione al 60% sulle spese agevolabili riguardava lavori di natura ordinaria come:

• Interventi sulle strutture opache delle facciate
• Lavori su balconi, marmi e fregi
• Pulitura della facciata
• Lavori di tinteggiatura esterna
• Ristrutturazione di ringhiere e finiture
• Interventi per aumentare la classe energetica dell’involucro dell’edificio
• Lavori di rifacimento dell’intonaco della facciata
• Verniciatura di porte del garage

Le limitazioni di spesa, introdotte con la nuova versione della Legge di Bilancio, riguardavano le spese relative a cavi e impianti, che non potevano essere ammesse tra i costi rimborsabili con il bonus facciate 2020.

Anche le spese di tipo termico che riguardavano gli edifici collocati in Zona A e Zona B dovevano sottostare a specifiche limitazioni, secondo cui il rifacimento di almeno il 10% dell’intonaco della facciata doveva prevedere il rispetto di precisi requisiti di efficienza energetica e dei valori di trasmittanza.

Questo vincolo ha obbligato molti contribuenti a scegliere di eseguire il cappotto termico dell’edificio al fine di ottenere gli incentivi fiscali previsti dall’Ecobonus, prorogato fino al 31 dicembre 2024, alternativa al bonus facciate.

In particolare, i bonus previsti sulle spese sostenute per gli interventi per cappotto termico che rispettino i requisiti previsti dal decreto ministeriale del 2010 ammontano al 90%, purché si tratti sempre di edifici collocati nelle zone A e B sopra menzionate.

L’Ecobonus si riduce al 65% in caso di lavori eseguiti su edifici collocati al di fuori di queste zone, l’aliquota può salire invece al 70% in caso di interventi effettuati per almeno il 25% della superficie lorda di un immobile ed eseguiti su parti condominiali.

Gli incentivi fiscali, infine, si riducono al 50% in caso di lavori sui balconi eseguiti su edifici collocati in altre zone e su parti comuni di edifici o su immobili di nuova costruzione e singole unità immobiliari, in caso di cambiamento di materiale, colore o finiture.

Agevolazioni fiscali facciate: a chi sono rivolte

Il Bonus facciate è rivolto a tutti i contribuenti che decidano di eseguire lavori di ristrutturazione e abbellimento della parte esterna dell’abitazione.

In particolare, come già accennato, le agevolazioni fiscali potranno essere richieste dai proprietari di immobili residenti nei centri storici (Zona A) o in agglomerati urbani parzialmente edificati (Zona B), mentre saranno esclusi dagli incentivi sulle spese sostenute i residenti delle zone di espansione urbanistica (Zona C).

A parte questa limitazione territoriale, potranno dunque beneficiare delle agevolazioni fiscali per il rifacimento delle facciate:

• Nudi proprietari di immobili
• Titolari di un diritto sull’immobile (chi lo possiede in usufrutto o comodato d’uso)
• Familiari conviventi in particolare coniugi more uxorio o coniuge separato a cui sia intestata l’abitazione e parenti fino al terzo grado o affini fino al secondo grado purché sostengano le spese di ristrutturazione, sempre documentate tramite documenti e fatture.
• Inquilini
• Locatari
• Soci di cooperative
• Soci di società semplici
• Imprenditori purché non facciano un uso commerciale dell’edificio oggetto di ristrutturazione.

Sono invece esclusi dal bonus facciate coloro che posseggono un reddito inferiore agli 8.000 euro ossia in zona no tax.

Per ottenere il bonus era fondamentale la tracciabilità dei pagamenti: i pagamenti dovevano essere effettuati con “bonifico parlante”, bancario o postale (anche online).